Inércia do locador
dispensa loja de pagar reajustes retroativos, mas não a isenta de obrigações
futuras
DECISÃO - 02/01/2020
A Terceira Turma do
Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a rede de lojas de departamentos
Havan não terá de pagar retroativamente os valores correspondentes aos cinco
últimos reajustes anuais previstos no contrato de locação de sua loja no Catuaí
Shopping Maringá, na cidade de Maringá (PR) – valores que não foram cobrados no
momento correto. A turma entendeu, porém, que a omissão da locadora quanto ao
reajuste nos cinco anos anteriores não a impede de cobrá-lo ao longo do tempo
restante do contrato.
A decisão teve origem em
ação declaratória de inexistência de débito proposta pela Havan contra a
empresa responsável pela gestão e locação dos espaços comerciais do shopping.
Segundo a loja de departamentos, ela e a empresa imobiliária firmaram contrato
com prazo de 20 anos, tendo sido ajustado o aluguel mínimo de R$ 53.337,90 ou
2% do faturamento da loja, prevalecendo o que fosse maior.
A Havan relatou que sempre
quitou os aluguéis em dia, mas foi surpreendida por notificação extrajudicial
com a cobrança de R$ 361.987,60, relativos a reajustes contratuais automáticos
de 5% ao ano – os quais nunca teriam sido cobrados –, além da respectiva
correção monetária e de um reajuste do aluguel mínimo para R$ 80.960,69.
Supressio
Na ação, a loja de
departamentos sustentou que a inércia da locadora em aplicar os reajustes
contratuais anuais leva à aplicação do instituto da supressio, tanto em relação
aos retroativos quanto em relação aos valores posteriores à notificação
extrajudicial.
A supressio inibe um
direito em razão do seu não exercício pelo credor no curso da relação
contratual, criando no devedor a crença de que não será mais exercitado.
Em sua defesa, a locadora
alegou que não é razoável pressupor que a Havan, empresa de grande vulto e
experiente no ramo dos negócios, entendesse que a falta de cobrança dos
reajustes anuais representaria renúncia a tais valores pela outra parte do
contrato.
O magistrado de primeiro
grau julgou procedentes os pedidos da Havan para declarar a inexistência de
dívida relacionada aos retroativos dos reajustes não cobrados e a
inexigibilidade do reajuste anual nos aluguéis dos 15 anos restantes do
contrato.
No julgamento da apelação,
o Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) acolheu o pedido da locadora para manter
o reajuste a partir da notificação enviada à Havan, porém confirmou o veto à
cobrança retroativa.
Princípio da boa-fé
O relator do caso no STJ,
ministro Villas Bôas Cueva, destacou que, para a configuração da supressio, é
necessário haver a inércia do titular do direito, além do transcurso de um
tempo capaz de gerar a expectativa de que esse direito não mais será exercido.
Também é preciso que esteja caracterizada a deslealdade decorrente do exercício
posterior do direito, com reflexos no equilíbrio da relação contratual.
O magistrado ressaltou
que, de acordo com o TJPR, o locador não gerou no locatário a expectativa de
que não haveria a atualização do valor do aluguel durante todo o período de 20
anos do contrato, mas tão somente deixou de cobrar os reajustes ao longo dos
cinco anos iniciais, o que sugeriria que apenas o valor correspondente a esse
período não seria mais cobrado.
"Não é razoável supor
que o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais
reclamar o aumento dos aluguéis. Assim, o decurso do tempo não foi capaz de
gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum
do contrato de locação", afirmou Villas Bôas Cueva.
O ministro também
salientou que violaria o princípio da boa-fé objetiva, a ser observado quando
da aplicação da supressio, obrigar a empresa imobiliária a deixar de cobrar o
reajuste nos 15 anos ainda restantes para o término do contrato com a loja.
"Impedir o locador de
reajustar os aluguéis pode provocar manifesto desequilíbrio no vínculo
contratual, dado o congelamento do valor pelo tempo restante da relação
locatícia. Em vista disso, a aplicação da boa-fé objetiva não pode chancelar
desajustes no contrato a ponto de obstar o aumento do valor do aluguel pelo
tempo de 20 anos", disse o relator.
"A solução que mais
se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização do valor do aluguel a
partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a
cobrança de valores pretéritos", concluiu.
Leia o acórdão.
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Luís Rodolfo Cruz e Creuz, Sócio de Cruz & Creuz Advogados. Doutor em Direito Comercial pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo – USP (2019); Certificate Program in Advanced Topics in Business Strategy University of La Verne – Califórnia (2018); Mestre em Relações Internacionais pelo Programa Santiago Dantas, do convênio das Universidades UNESP/UNICAMP/PUC-SP (2010); Mestre em Direito e Integração da América Latina pelo PROLAM - Programa de Pós-Graduação em Integração da América Latina da Universidade de São Paulo – USP (2010); Pós-graduado em Direito Societário - LLM - Direito Societário, do INSPER (São Paulo) (2005); Especialista em Propriedade Intelectual pela World Intellectual Property Organization (WIPO). Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC/SP (2000). E-mail: E-mail: E-mail: luis.creuz@lrcc.adv.br / @LuisCreuz
Autor das obras “Acordo de Quotistas - Análise do instituto do Acordo de Acionistas previsto na Lei 6.404/1976 e sua aplicabilidade nas Sociedades Limitadas à Luz do Novo Código Civil brasileiro, com contribuições da Teoria dos Jogos”. São Paulo : IOB-Thomson, 2007. “Commercial and Economic Law - Brasil” da International Encyclopedia of Laws, editada por Dr Jules Stuyck. Holanda: Kluwer Law International, 2010 (ISBN 978-90-654-4942-9). Coautor do livro “Organizações Internacionais e Questões da Atualidade”, organizada por Jahyr-Philippe Bichara, sendo autor do capítulo “Organizações Internacionais e a Integração Econômica: Revisões de Uma Teoria Geral”, Natal, RN : EDUFRN, 2011 (ISBN 978-85-7273-722-7). “Commercial and Economic Law in Brazil”. Holanda: Wolters Kluwer - Law & Business, 2012 (ISBN 978-90-411-4088-3). “Defesa da Concorrência no Mercosul – Sob uma Perspectiva das Relações Internacionais e do Direito”. São Paulo : Almedina, 2013 (ISBN 978-856-31-8233-3). Coautor do livro “Direito dos Negócios Aplicado – Volume I – Do Direito Empresarial”, coordenado por Elias M de Medeiros Neto e Adalberto Simão Filho, sendo autor do Capítulo “Acordo de Quotistas aplicado aos Planejamentos Sucessórios”, São Paulo: Almedina, 2015 (ISBN 978-85-6318-295-1). Coautor do livro “Direito Empresarial Contemporâneo - Uma visão bilateral entre Brasil e Portugal”, Brasil : 2018, sendo autor do Capítulo “Aquisição de Software e a Utilização de Cópias em Número Superior ao Contratado – Breve estudo sobre a contratação e aquisição de software e sua utilização irregular por meio de copias indevidas”. Coautor do livro “Temas Contemporâneos de Direito Administrativo Econômico da Infraestrutura e Regulatório”, sendo autor do Capítulo “Definição do Mercado Relevante na Análise Antitruste em um Bloco Econômico Regional”. São Paulo : Évora, 2019 (ISBN 978-85-8461-086-0)
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